撰文|陈贺玲律师
【引言】
租赁合同是市场交易活动中广泛使用的合同之一，分为定期租赁合同和不定期租赁合同，两者区别在于租赁期限是否明确。因缺少租期的约束，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十条规定不定期租赁合同当事人享有任意解除权。所谓任意解除权，是指合同当事人可以随时解除合同的权利。实践中，有部分定期租赁合同也有约定任意解除权，如：“出租人或承租人有权提前三个月发出书面解约通知以终止合同。”当事人订立定期租赁合同的目的，是在固定租赁期限内出租人能够获取租金收益、承租人能够占有使用租赁物，而该类任意解除合同约定似乎违背当事人的交易初衷，特别是在承租人投入资金装饰装修租赁物后，出租人即依据租赁合同中的任意解除权条款发出解约通知并要求承租人腾退交还租赁物，承租人将由此遭受巨大经济损失。
那么，定期租赁合同中的任意解除权条款，是否有效？
【裁判观点】
对此，司法实践中存在截然相反的裁判观点。一种观点认为，任意解除权仅限于法律明确规定，不属于当事人自由约定范围，否则，将违背合同严守原则，不利于交易的安全与稳定。在(2022)鲁06民终3523号、(2022)吉24民终197号、 (2018)苏民申4114号、(2020)湘12民终774号、(2022)浙0212民初3243号、（2020）沪01民终4775号、（2013）佛中法民一终字第928号等案件中，法院驳回出租人或承租人依据任意解除权合同条款解除定期租赁合同的主张，裁判理由可归纳为：第一，当事人任意解除合同的权利来源于法律直接赋予，现行法律仅在不定期租赁合同、委托合同、承揽合同、不定期物业服务合同、保险合同等特定合同类型中作出规定，不包括定期租赁合同。第二，根据诚实信用原则、合同严守原则以及鼓励交易原则，除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同外，在其他类型的合同中，原则上不应允许当事人约定一方或双方享有任意解除权，否则既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的。第三，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定的精神，在定期租赁合同一方当事人没有任何违约行为，不影响合同目的实现的情形下，对于另一方以享有任意解除权为由解除合同的主张更不应予以支持。
另一种观点认为，在法无明文禁止的情况下，基于意思自治原则，当事人关于任意解除权的约定应当认定有效。《人民法院报》2022年7月28日第7版刊发浙江省杭州市中级人民法院判决（2021）浙01民终7149号案件的分析文章《任意解除权约定的审查认定——杭州中院判决戴某诉杜某某房屋租赁合同纠纷案》，该案中，关于争议条款“租赁期限内，杜某某需提前收回该房屋的，或戴某需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按一个月标准支付违约金，杜某某还应退还相应已收租金。”的性质与效力，二审法院认为：从字义解释的角度显可得出争议条款系属于合同解除约定的唯一结论，该条款系任意解除权约定。虽然，若随意约定任意解除权，势必会对合同制度造成重大的冲击，但现行法律法规并没有完全否定任意解除权约定的效力。若合同在约定任意解除权的同时，充分考虑相对方的利益，如该案中的约定，提前通知可便于对方预先合理的安排，支付违约金或赔偿可弥补对方损失，则无否定其效力的必要。当然，基于法律限制任意解除权约定的趣旨，应将合理期限通知和支付违约金或赔偿作为解除的前提条件。最终，二审法院撤销一审判决，改判支持承租人戴某基于任意解除权合同条款解除租赁合同的诉讼请求。在(2022)粤01民终5144号、(2014)江中法民再字第21号等案件中亦对定期租赁合同当事人行使任意解除权的做法给予肯定性评价。
【笔者认为】
定期租赁合同中的任意解除权条款是否有效，应根据公平原则和诚实信用原则来甄别。
任意解除权赋予合同当事人权利自由，是契约自由原则的体现，但若不加以限制，势必会造成一方权利滥用，另一方利益受损，特别是一方当事人利用其优势地位所订立的定期租赁合同，其中的任意解除权条款有可能并非是相对方的真实意愿。《民法典》第六条和第七条所规定的公平原则和诚实信用原则，往往是契约自由原则的限制，因此，定期租赁合同中的任意解除权适用边界应在公平原则和诚实信用原则的限度内行使。
首先，当事人虽然没有理由任意解除定期租赁合同，但也并非是恶意解约以牟取不正当利益，即解约方是善意的。其次，当事人行使任意解除权的，应当在合理期限内通知对方，否则不能发生解除合同的后果。第三，基于一方行使任意解除权解除定期租赁合同是依据其单方意思表示产生的结果，应向对方支付补偿费用或者违约金以弥补对方损失。例如，在上文提及的《人民法院报》刊登案例中，若承租人行使合同任意解除权时并未向出租人支付违约金并足以弥补出租人的损失，该案的判决结果很大可能截然相反。
【建议】
综上，出租人和承租人在订立定期租赁合同时，应尽量避免约定一方或者双方当事人享有任意解除权，如确有必要约定，建议将合理期限通知和支付违约金或赔偿损失作为任意解除合同的前提条件，并以明显的方式提示和说明该类任意解除权条款。需特别关注的是，若承租人征得出租人同意进行转租的，承租人应审查其与次承租人所签订的租赁合同内容是否有明显超出其与出租人之间的权利义务范围。
【引言】
租赁合同是市场交易活动中广泛使用的合同之一，分为定期租赁合同和不定期租赁合同，两者区别在于租赁期限是否明确。因缺少租期的约束，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十条规定不定期租赁合同当事人享有任意解除权。所谓任意解除权，是指合同当事人可以随时解除合同的权利。实践中，有部分定期租赁合同也有约定任意解除权，如：“出租人或承租人有权提前三个月发出书面解约通知以终止合同。”当事人订立定期租赁合同的目的，是在固定租赁期限内出租人能够获取租金收益、承租人能够占有使用租赁物，而该类任意解除合同约定似乎违背当事人的交易初衷，特别是在承租人投入资金装饰装修租赁物后，出租人即依据租赁合同中的任意解除权条款发出解约通知并要求承租人腾退交还租赁物，承租人将由此遭受巨大经济损失。
那么，定期租赁合同中的任意解除权条款，是否有效？
【裁判观点】
对此，司法实践中存在截然相反的裁判观点。一种观点认为，任意解除权仅限于法律明确规定，不属于当事人自由约定范围，否则，将违背合同严守原则，不利于交易的安全与稳定。在(2022)鲁06民终3523号、(2022)吉24民终197号、 (2018)苏民申4114号、(2020)湘12民终774号、(2022)浙0212民初3243号、（2020）沪01民终4775号、（2013）佛中法民一终字第928号等案件中，法院驳回出租人或承租人依据任意解除权合同条款解除定期租赁合同的主张，裁判理由可归纳为：第一，当事人任意解除合同的权利来源于法律直接赋予，现行法律仅在不定期租赁合同、委托合同、承揽合同、不定期物业服务合同、保险合同等特定合同类型中作出规定，不包括定期租赁合同。第二，根据诚实信用原则、合同严守原则以及鼓励交易原则，除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同外，在其他类型的合同中，原则上不应允许当事人约定一方或双方享有任意解除权，否则既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的。第三，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定的精神，在定期租赁合同一方当事人没有任何违约行为，不影响合同目的实现的情形下，对于另一方以享有任意解除权为由解除合同的主张更不应予以支持。
另一种观点认为，在法无明文禁止的情况下，基于意思自治原则，当事人关于任意解除权的约定应当认定有效。《人民法院报》2022年7月28日第7版刊发浙江省杭州市中级人民法院判决（2021）浙01民终7149号案件的分析文章《任意解除权约定的审查认定——杭州中院判决戴某诉杜某某房屋租赁合同纠纷案》，该案中，关于争议条款“租赁期限内，杜某某需提前收回该房屋的，或戴某需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按一个月标准支付违约金，杜某某还应退还相应已收租金。”的性质与效力，二审法院认为：从字义解释的角度显可得出争议条款系属于合同解除约定的唯一结论，该条款系任意解除权约定。虽然，若随意约定任意解除权，势必会对合同制度造成重大的冲击，但现行法律法规并没有完全否定任意解除权约定的效力。若合同在约定任意解除权的同时，充分考虑相对方的利益，如该案中的约定，提前通知可便于对方预先合理的安排，支付违约金或赔偿可弥补对方损失，则无否定其效力的必要。当然，基于法律限制任意解除权约定的趣旨，应将合理期限通知和支付违约金或赔偿作为解除的前提条件。最终，二审法院撤销一审判决，改判支持承租人戴某基于任意解除权合同条款解除租赁合同的诉讼请求。在(2022)粤01民终5144号、(2014)江中法民再字第21号等案件中亦对定期租赁合同当事人行使任意解除权的做法给予肯定性评价。
【笔者认为】
定期租赁合同中的任意解除权条款是否有效，应根据公平原则和诚实信用原则来甄别。
任意解除权赋予合同当事人权利自由，是契约自由原则的体现，但若不加以限制，势必会造成一方权利滥用，另一方利益受损，特别是一方当事人利用其优势地位所订立的定期租赁合同，其中的任意解除权条款有可能并非是相对方的真实意愿。《民法典》第六条和第七条所规定的公平原则和诚实信用原则，往往是契约自由原则的限制，因此，定期租赁合同中的任意解除权适用边界应在公平原则和诚实信用原则的限度内行使。
首先，当事人虽然没有理由任意解除定期租赁合同，但也并非是恶意解约以牟取不正当利益，即解约方是善意的。其次，当事人行使任意解除权的，应当在合理期限内通知对方，否则不能发生解除合同的后果。第三，基于一方行使任意解除权解除定期租赁合同是依据其单方意思表示产生的结果，应向对方支付补偿费用或者违约金以弥补对方损失。例如，在上文提及的《人民法院报》刊登案例中，若承租人行使合同任意解除权时并未向出租人支付违约金并足以弥补出租人的损失，该案的判决结果很大可能截然相反。
【建议】
综上，出租人和承租人在订立定期租赁合同时，应尽量避免约定一方或者双方当事人享有任意解除权，如确有必要约定，建议将合理期限通知和支付违约金或赔偿损失作为任意解除合同的前提条件，并以明显的方式提示和说明该类任意解除权条款。需特别关注的是，若承租人征得出租人同意进行转租的，承租人应审查其与次承租人所签订的租赁合同内容是否有明显超出其与出租人之间的权利义务范围。
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