在现实中，部分债务人因无法履行判决，与配偶或其他家庭成员共有的房屋产权份额会被法院强制拍卖。因涉及到其他共有人，被执行人名下的部分房产份额的拍卖往往会流拍，或者最终所拍卖、变卖的价格往往远低于市场价格。有些投资人受到价格的诱惑，参与了部分房产份额的竞拍。
因部分产权份额的房屋无法满足学位及正常居住的要求，故参与竞拍的投资人往往是为了投资。在商言商，既然是为了投资，竞拍人就必须要考虑投资变现及收益的问题。但根据我们的研究，竞拍人想如期变现并不是那么一帆风顺，甚至还可能被套牢，不仅无法回收投资，还可能因此而引发旷日持久的诉讼。
根据《民法典》的规定（原《物权法》也有类似规定），房屋按份共有人没有约定不得分割房屋的，按份共有人可以随时请求分割，共有人就分割方式达不成协议的，因实物难以分割或者因分割会减损价值的，应当对房屋折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。可见，从法律层面上看，投资人要求对竞拍取得部分份额的房屋进行分割并无法律障碍。但是，在现实中，由于不同法官对法律理解的不同，投资人通过诉讼方式要求分割析产的请求却出现了完全不同的裁判结果。
例如，在李某芬诉麦某共有物分割纠纷一案【案号：（2020）粤06民终7175号】、朱某云诉白某、陈某共有物分割纠纷一案【案号：（2021）粤0104民初44966号】、邱某诉姜某芳共有物分割纠纷一案【案号：（2020）粤2071民初27289号】、张某萍诉蒋秀丽共有物分割纠纷一案【案号：（2021）粤0604民初16562号】、舒某诉贺某乐、贺某彬、黄某琼、贺某均共有物分割纠纷一案【案号：（2020）粤0105民初17388号】中，法院均根据《民法典》或《物权法》的上述规定，支持竞拍取得部分房产份额的投资人要求对共有房屋予以拍卖、变卖，并对所得价款按双方份额比例进行分配的诉讼请求。
特别是在17388号案中，舒某竞拍取得2/5的产权份额后，其他共有人又进行了继承析产，案情比较复杂，在部分共有人居住在房屋的情况下，法院仍根据《民法典》的上述规定，对于其他共有人不同意变价分割的意见，以涉案房屋拍卖、变卖后的分割价值足以保障各方的居住要求为由，支持舒某要求对涉案房屋进行拍卖、变卖并由各方案份额比例分配所得款项的请求，同时还支持舒某要求居住在房屋的共有人支付房屋使用费的请求。
但是，并非所有竞拍取得部分房屋产权份额的投资人都可以顺利进行变现。
例如在祝某某诉侯某某共有物分割纠纷一案【案号：（2020）苏0508民初704号】案中，祝某某通过竞拍取得案涉房屋50%的产权份额，后起诉要求分割，法院最终未支持其诉讼请求，裁判理由为：本院竞买公告明确载明“案涉不动产现由案外人共同共有人及其子女居住、使用，本案对查封不动产份额的处置不影响案外共有人对该不动产的合法拥有权益，买受人若对此提出诉请，本院不予受理”，祝某某作为竞买人明知该公告内容，其竞买案涉房屋应遵守竞买公告载明的条件，共有人的权益包括其居住权受法律保护，应认为本案属于不得分割以维持共有关系的情形。现侯某某及其子女居住在案涉房屋内，与竞买公告载明的内容一致，并未出现需要必须分割房产的“重大理由”，祝某某要求对房产以折价或拍卖，尚不具备条件。此外，对共有物的处分应受《中华人民共和国物权法》第九十七条的约束，即取得2/3以上按份共有人或全体共同共有人的同意，现祝某某与侯某某各占有案涉房产50%的份额，权益对等，由祝某某单方决定将房屋处分，对侯某某不公平。
而在童某某诉夏某某共有物分割纠纷一案【案号：（2021）粤06民终17602号】中，童某某经以物抵债取得案涉房屋50%的产权份额，在诉请分割时，一审法院以拍卖公告载有“本次拍卖房产为产权份额，不可分割使用，在拍卖成交裁定送达后不予清场移交”，童某某应受约束且没有举证证明在取得共有份额后共有基础已经丧失或发生了重大变化为由，驳回了童某某的诉讼请求。童某某上诉后，二审法院认为童某某虽有请求分割的权利，但未能提供证据证明已与夏某某协商如何使用涉案房屋，也无证据证明案涉房屋存在难以分割或者因分割会减损价值的情形，且童某某请求分割，对夏某某的财产权益和生活安宁造成严重损害，违反《民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定为由驳回了上诉。
此外，在卢某某诉李某某共有物分割纠纷一案【案号：（2022）粤01民终623号】、张某某诉沈某某共有物分割纠纷一案【案号：（2021）粤01民终13698号】中，均因涉案房屋须在取得不动产证书满两年方可转让或办理析产手续，法院不予支持竞买人的分割请求。
在诸多案例中，法院支持竞买人分割请求的理由基本一致，均是基于《民法典》关于按份共有人随时可以请求分割的规定，不支持的理由却并不完全一致。但足以说明，投资人在竞买取得房屋的部分产权份额后，并不一定能顺利变现，收回投资。竞拍人如想顺利变现，在竞拍时就要注意竞拍公告的内容，在竞拍取得产权份额后，亦应在请求分割前做好前准备工作，如须收集取得已与共有人协商但未能协商一致、已要求居住在房屋的共有人支付使用费、房屋存在不能实物分割或者分割会损害其价值等方面的证据，以免在后期请求分割时出现阻碍。
对于竞拍人的分割请求，笔者认为，《民法典》明确规定在无约定或约定不明确情况下，按份共有人可随时请求分割，在有明确法律规定的情况下，不能加入裁判者的个人意志，人为地设置法律障碍，否则民众在从事法律行为时将无所适从。竞拍人取得房屋产权份额后，其拥有的物权与其他共有人的物权并无先后之分，其基于物权享有的权利与其他共有人无异，应依法予以同等保护。即便为了照顾其他共有人的居住需求，亦应根据房屋的价值而予以具体分析，如房屋分割后的分割价值足以保障各方的居住要求，裁判者不能人为地阻碍按份共有人请求分割权利的行使，更不能滥用自由裁量权，无视法律的明确规定，人为地加入个人意思。
个案有个案的不同，从现有案例看，不予支付分割请求的裁判理由亦有多种情形，在此不一一讨论。如有这方面的需要，可联系我们详细咨询。
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