【裁判要旨】
房屋买卖合同中开发商根本违约，买方主张解除合同并要求开发商赔偿损失的，如无充分证据证明折前单价与当地同类型、同品质商品房的市场价相符，不宜将房价折扣优惠认定为可得利益损失计入损失赔偿范围。
【案情】
原告：何某
被告：重庆市顺扬房地产开发有限公司（下称顺扬公司）
2016年12月3日，顺扬公司（甲方）与何某（乙方）签订住宅定购协议，该协议载明：1.乙方定购的住宅用房位于“XXX楼盘”X栋XX层X号，建筑面积约110.43㎡，建筑面积折前单价4986.42元/㎡。2.定购住宅用房的优惠方式约定：2.1、VIP会员总房款优惠5000元；2.2、“日进斗金”优惠12000元；2.3、定购本项目一期一批次住宅，额外享有100元/㎡的建面原单价优惠；2.4、付款方式优惠，按揭付款99折；2.5、累计享受以上优惠。3.乙方向甲方缴纳定购费5000元……
合同签订当日，何某向顺扬公司支付了5000元定购费，顺扬公司给何某出具了一张收据并为何某办理了一张VIP会员卡。后顺扬公司将上述房屋售与他人，何某遂诉至重庆市丰都县人民法院请求依法判决：1.解除双方签订的住宅定购协议；2.顺扬公司退还定购款5000元并赔偿定购款1倍的损失5000元，共计10000元；3.顺扬公司赔偿何某可得利益损失（即顺扬公司给予的折扣优惠）33550元。
【裁判】
重庆市丰都县人民法院经审理认为，顺扬公司的行为构成根本违约，根据法律规定，买受人何某有权解除合同并要求顺扬公司返还已付购房款并赔偿已付购房款1倍的损失。而房价折扣优惠33550元不应认定为可得利益损失，计入损失赔偿范围，遂判决：一、原告何某与被告顺扬公司于2016年12月3日签订的住宅定购协议自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告顺扬公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告何某购房款5000元，并赔偿原告何某已付购房款1倍的损失5000元，共计10000元；三、驳回原告何某的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉。
【评析】
本案争议焦点为：一、开发商顺扬公司是否构成根本违约，涉案合同应否予以解除；二、顺扬公司返还已付购房款的同时买受人何某是否有权要求顺扬公司赔偿已付购房款1倍的损失应否得到支持；三、房价折扣优惠33550元应否作为买受人何某的可得利益损失计入违约损失赔偿范围？
一、根本违约与合同解除
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了四项合同法定解除的情形，其中第（四）项为根本违约，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，出卖人顺扬公司与买受人何某签订协议后，又将该房屋售与他人，致使买受人何某最终未能依约享受所购房屋的占有、使用、处分、收益等四项所有权能，且顺扬公司在庭审中亦表示无继续履行合同的可能，但承诺何某可在本小区楼盘重新选购房屋并享受同样的房价折扣优惠。种种事实足以表明涉案房屋买卖合同的交易目的已不能实现，因此，顺扬公司的行为构成根本违约，原告何某主张判决解除合同，应予支持。同时，合同解除后，顺扬公司应当将已付购房款5000元返还何某。
二、已付购房款一倍的损失应否赔偿
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”涉案住宅定购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸如买卖双方当事人的名称、姓名，商品房的坐落、面积等基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式为按揭等商品房买卖合同主要内容，且顺扬公司已经依约收取了部分购房款5000元，该协议应认定为商品房买卖合同。开发商顺延公司在与买受人何某签订住宅定购协议后又将房屋出卖第三人，致使买受人何某无法取得房屋的所有权，故何某关于要求顺扬公司赔偿已付购房款1倍的损失的主张，符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、八条明文规定。
三、房价折扣优惠应否认定为可得利益损失
本案双方主要争议焦点为双方签订住宅定购协议时，顺扬公司给予的房价折扣优惠33550元，应否认定为买受人何某的可得利益损失，计入违约损失赔偿范围？
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定了合同当事人违约应承担赔偿损失的违约责任；第一百一十三条规定了违约损失赔偿额的认定标准：应当相当于因违约造成的损失，包括可得利益损失。所谓可得利益损失，是指合同履行后可以获得的利益，但不得超过订立合同时违约方预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。房价折扣优惠一般为开发商在自行拟定商品房折前单价的基础上给予一定的降价、折扣等优惠，属于当今社会常见的一种市场营销手段，本案住宅定购协议明确约定了顺扬公司给予何某累计四项优惠，即“2.1、VIP会员总房款优惠5000元；2.2、“日进斗金”优惠12000元；2.3、定购本项目一期一批次住宅，额外享有100元/㎡的建面原单价优惠；2.4、付款方式优惠，按揭付款99折”。首先，对于该四项购房优惠的认定，如仅着眼于“优惠”二字，而不联系协议上下文来看，对该“优惠”再三推敲、甄别，容易形成这样一个认识逻辑：“合同正常履行，何某将享受以上四项优惠，但顺扬公司违约导致何某未能享受该四项优惠，那么该优惠应认定为可得利益损失。”然这四项所谓的“优惠”并非名副其实，实为出卖人顺扬公司就其所开发商品房的一种营销手段，系在顺扬公司单方拟定建筑面积（110.43㎡）折前单价4986.42元/㎡的基础上给予多项折扣优惠累计共33550元，这与在同类型、同品质商品房的市场价基础上给予33550元降价优惠完全不同。
关于“优惠”，如作如下三个假定情形分析能够更好理解其实质。先为三个案例设定相同背景条件为：某楼盘在当地市场价为5000元/平方米，某开发商对外统一定价10000元/平方米，购房者A、B、C分别与开发商签订购房协议，购买100平方米住宅一套。开发商签订协议后均转卖他人。
情形1.开发商给予购房者A各项优惠后单价为6000元/平方米。开发商违约转卖他人，此后A并不会因此购买同类型、同品质的房屋花费更高价款，反而只需花更少价款，即市场价5000元/平方米，所以不但不会产生损失，反而会获取收益。
情形2.开发商给予购房者B各项优惠后单价为5000元/平方米。开发商违约转卖他人，此后B并不会因此购买同类型、同品质的房屋花费更高价款，而只需花与市场价同样价款，即市场价5000元/平方米，所以不会产生损失。
情形3. 开发商给予购房者C各项优惠后单价为4000元/平方米。开发商违约转卖他人，此后C若购买同类型、同品质房屋会每平方米多花费1000元（因市场价为5000元/平方米），那么C会产生10万元（1000元/平方米×100平方米）的可得利益损失。
综上所述，针对本案所谓的购房“优惠”33550元，实为一种常见的商家促销手段，买受人何某须进一步举证证明开发商顺扬公司单方拟定的折前单价4986.42元/㎡与当地同类型、同品质商品房的市场价相符，方能证明顺阳公司转售他人的违约行为导致何某购买除涉案商品房外的其他同类型、同品质商品房将会付出更高价款，否则，不得将涉案购房“优惠”33550元认定为可得利益损失，计入违约方的损失赔偿范围。
房屋买卖合同中房价折扣优惠能否计入可得利益损失
时间:2019-01-29 22:23 来源:中国法院网 作者:张籍 点击:369次
